Dicas para escolher o seu terreno na hora de construir

Terrenos rurais, urbanos, em aclive, em declive ... são muita opções.

Sem um terreno, não adianta nem riscar um projeto no papel! Acha isso um exagero?

Então, presta atenção nas dicas abaixo para encontrar um terreno que barateie a construção da tua casa, e assim, permita que você utilize seu dinheiro em outros itens, como acabamentos e decoração!

O primeiro item que você deve levar em conta na hora de escolher teu terreno é localização.

Localização

 

Existem dois tipos principais de terrenos, em relação à localização: rurais e urbanos. Se você puder se dar o luxo de escolher uma chácara (ou ter o prazer de poder morar em meio à natureza), é só definir a melhor vista ou a melhor brisa! O terreno rural tem regras muito mais flexíveis quando o assunto é construir sua casa. Precisa se atentar apenas se a chácara em questão não se encontra em uma área de proteção ambiental. O caminho aí é consultar o setor de Urbanismo do município para obter essa informação. Mesmo em caso de áreas de proteção, é possível solicitar junto aos órgãos responsáveis a aprovação do projeto de residência, explicando muito bem como fará o tratamento dos efluentes.

Se o terreno é urbano, primeiro deve definir o bairro, e nesse caso, além da vista e da brisa, leve em conta ruídos, vizinhança, serviços e comércios necessários ou não para você no seu dia-a-dia. Depois de definir o bairro, pode escolher um lote na rua (padrão) ou lote em condomínio fechado.
As leis municipais regem ambos os lotes. Porém, o lote de condomínio tem que obedecer além das regras municipais, as regras do condomínio também.

Regras para terrenos urbanos

As regras municipais irão estabelecer os usos permitidos. Portanto, não se pode construir qualquer imóvel em qualquer terreno que você tenha. Alguns usos inclusive são proibidos em alguns lugares da cidade. Fácil de entender né? Como poderia a prefeitura permitir que uma indústria de produtos químicos, por exemplo, que tem risco de incêndio, se localize ao lado de uma creche, ou casa, ou hospital? Para isso que a lei de zoneamento prevê a permissão ou proibição de alguns usos em áreas específicas da cidade.

Temos mais parâmetros que as regras municipais estabelecem, como:

- Coeficiente de aproveitamento, que nada mais é do que quanto de área posso construir em relação à área do terreno. Exemplo: Terreno de 400 m² com coeficiente de aproveitamento 1, posso construir até 400m².

- Taxa de Ocupação: que especifica quanto da área do terreno poderá ser ocupada. Ou seja, se o coeficiente de aproveitamento, (explicado acima) me permitiu construir 400 m², a taxa de ocupação vem para dizer como essa área poderá ser implantada nesse terreno. A taxa de ocupação varia, vamos usar o exemplo acima, o terreno de 400 m², e uma T.O. (taxa de ocupação) de 50%. Ou seja, nesse terreno, só posso ocupar 50% dele, apenas 200 m². A taxa de ocupação é a projeção do edifício no terreno, levando-se em conta a cobertura. Não a parede! Só não contam sacadas e varandas, até uma certa distância, que varia de cidade para cidade. Na minha, por exemplo, é 1,20m.

- Taxa de Permeabilidade: Não me venham reclamar da taxa de permeabilidade e depois reclamar da enchente e alagamentos. Quem é contra um, automaticamente é a favor de outro! E tenho dito! (rsrsrs) Essa taxa define quanto do terreno precisa ficar permeável, ou seja, aquela área que sobrou sem construção (porque você seguiu os outros parâmetros especificados acima) não poderá receber um “calçamento” tipo cimento ou asfalto. Parte dessa área terá de ser permeável. Permitir que a água da chuva penetre no solo e assim, não encha as bocas de lobo da cidade e provoque os alagamentos. Por isso, é um parâmetro muito importante para ser respeitado, independente de haver uma regra para tal. Alguns terrenos permitem que se impermeabilize toda sua área desde que se faça uma contenção de água de chuva, que é como se fosse uma piscina enterrada, e assim, apesar de a água não penetrar no solo, estará armazenada por um tempo, para chegar gradualmente ao lençol freático.

As leis municipais também determinam altura máxima, afastamentos das divisas, recuo obrigatório, que é o afastamento em relação ao passeio. Determinam tipo de calçada a ser construída em frente ao terreno. Ufa!

Mas onde consigo essas informações antes de comprar o terreno? Antes da compra do teu terreno, solicite junto ao vendedor ou à imobiliária o número de indicação fiscal desse lote. Com ele, poderá verificar essas regras no documento chamado Consulta para Fins de Construção (em algumas cidades chamado de guia amarela). E lá você poderá verificar todos esses parâmetros.

Com essa análise feita, agora, quero te falar de itens que não são leis, mas são importantes de serem levados em conta.

Porque, apesar de estarmos imaginando lotes planos... não é isso que acontece na vida real! Existem terrenos em declives e aclives.

Terrenos em aclives e declives

Algum deles é ruim? Não. Desde que você aceite a identidade do terreno como ele é. Porque sai caro e de encontro aos princípios de sustentabilidade a gente fazer movimentações de terras e cortes em terrenos.

Se você cortar um terreno que já tenha vizinhos com suas casas apoiada no terreno original, deverá já ir pensando em fazer um muro de arrimo para esses vizinhos, que nada mais é do que um “senhor” muro, com ferragens e estacas, para que a terra que sustenta a fundação do vizinho não desmorone.

Assim como se você compra um térreo em declive, terá que se prevenir de enchentes e prever sistema de captação de água da chuva no lote.

A insolação também deve ser levada em conta. O sol nasce para todos,sim! Desde que o todos não tenha vizinhos muito altos! Vá no terreno que está interessado em diferentes horários do dia. Perceba sim onde o Sol nasce e se põe (para já ir preparando o espírito sobre onde ficará sentado apreciando o pôr do Sol depois da tua casa pronta!), perceba as sombras e como elas interferem nesse terreno. Se sua cidade for muito úmida em alguns meses do ano, é preciso que tenhamos Sol, para combater o mofo! Se tua cidade é quente, a sombra do vizinho, talvez venha a calhar!

Ande no teu terreno. Já peguei lotes que têm um banhado no fundo, mas na parte da frente, não se via nada! Não quero que vire expert em análise de terrenos. Existe um profissional para isso, que fará a sondagem e lhe dará o relatório de como teu solo se comporta, para aí podermos fazer uma boa fundação, específica para esse solo. Mas ter consciência do que está comprando é muito importante, até para barganhar preço. Então, se encontrar terreno muito encharcado, converse com o vendedor e peça um desconto. Talvez tenha que pensar em drenagem de solo para que sua casa depois não tenha aquela umidade chata vindo do piso.

Referências:
Residência Tamalpais / Zack de Vito Architecture + Construction

Minihaus

Veja o vídeo aqui: https://www.youtube.com/watch?v=byGwFuEmucw&t=2s